Mieterecht u.a.

Mietrecht

Das Mietrecht
Zum Mietrecht gehören viele Themenbereiche. Ich berate und vertrete sowohl Mieter als auch Vermieter (natürlich nicht in derselben Sache). Auch vor deutschen Gerichten außerhalb Bremens kann ich Sie vertreten.
Vor allem bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sollten Sie nicht auf anwaltliche Unterstützung verzichten. Wichtig ist: Wenden Sie sich rechtzeitig an eine Kanzlei für Mietrecht. Wir kennen uns mit diesem Rechtsgebiet aus und können Ihnen den Verfahrensablauf erklären. Achten Sie unbedingt auf Fristen. Wenn Sie Schreiben vom Gericht erhalten, muss oft innerhalb einer bestimmten Frist reagiert werden. Für eine Mitteilung an das Gericht, dass Sie sich zum Beispiel gegen eine Räumungsklage verteidigen möchten, haben Sie nur zwei Wochen Zeit. Sonst kann ohne Beachtung Ihrer Argumente ein Versäumnisurteil gegen Sie ergehen. Post, die in einem gelben Umschlag per Zustellung kommt, ist besonders wichtig. Heben Sie den Umschlag auf. Heben Sie auch alle anderen Schreiben vom Gericht auf, Ihre Anwältin braucht diese für Ihre Vertretung.

Häufige Themen und Streitpunkte im Mietrecht sind:
Kündigung

Eine Kündigung hat erhebliche Folgen. Wenn sie berechtigt ist, beendet sie das Mietverhältnis und führt zum Verlust der Wohnung oder der Gewerbeeinheit. Für Unternehmer kann sie also existenzbedrohend sein und auch für Privatpersonen kann es ein erheblicher Einschnitt sein und den Verlust des gewohnten Umfeldes bedeuten.
Für Vermieter hingegen kann bei Zahlungsrückständen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses existenzgefährdend sein.
Ich berate und vertrete Mieter nach Erhalt einer Kündigung oder auch Vermieter im Zusammenhang mit dem Ausspruch einer Kündigung oder wenn ein Mieter gekündigt hat.
Zunächst ist zu unterscheiden, aus welchem Grund eine Kündigung erfolgt bzw. erfolgen soll. Möglich sind z.B. Zahlungsverzug, nicht vertragsgemäßes Verhalten, Eigenbedarf, nicht vertragsgemäßer Zustand der Mietsache. Zu prüfen ist, ob vorher eine Abmahnung erforderlich ist. Sodann ist zu prüfen, ob das Kündigungsschreiben den Voraussetzungen entspricht und natürlich, ob der Kündigungsgrund berechtigt ist. Bei dem Verfassen einer Kündigung sollten keine Fehler gemacht werden, da diese meist zu einer unerwünschten Verlängerung des Mietverhältnisses führen. Insbesondere bei Gewerbemietverträgen ist zu beachten, ob diese überhaupt gekündigt werden können. Bei der Wohnraummiete sind u.a. die unterschiedlichen Kündigungsfristen zu beachten.
Zur Beratung gehört auch die Erörterung der Themen, die mit einer Beendigung des Mietverhältnisses zusammenhängen, wie z.B. die Rückgabe der Wohnung, der Zustand der Wohnung, die Kaution. Außerdem sollten sich die Betroffenen bewusst machen, welche weiteren Schritte folgen können, wenn eine Mietsache nicht fristgemäß geräumt wird. In der Regel ist das eine Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Der voraussichtliche Ablauf und die Kosten sollten frühzeitig bekannt sein, um diese Aspekte in die Überlegungen über das eigene Verhalten einzubeziehen.
Meine Tätigkeit umfasst Ihre Unterstützung bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen, je nachdem auf welcher Seite Sie stehen, selbstverständlich auch während eines gerichtlichen Verfahrens und wenn nötig bis zur Zwangsvollstreckung.
Auch bei dem Ausspruch einer Kündigung und der Gestaltung von Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietverhältnisses unterstütze ich Sie rechtlich.
Zahlungsverzug

Es kommt leider immer wieder vor, dass Miete nicht, nicht vollständig oder verspätet gezahlt wird. Dies ist für Vermieter ärgerlich, weil nicht nur eine Einnahme fehlt, sondern auch die laufenden Kosten weitergezahlt werden müssen. Mieter sehen oft nicht, dass Vermieter Verpflichtungen gegenüber Banken haben oder auf die Einnahmen für den eigenen Lebensunterhalt angewiesen sind. Außerdem müssen Strom, Gas, Versicherungen, Steuer usw. vom Vermieter auch dann bezahlt werden, wenn der Mieter seine Zahlungen einstellt. Vermieter sollten daher nicht lange zögern und sich anwaltlich beraten lassen. Es gibt verschiedene Handlungsmöglichkeiten. In manchen Fällen will der Mieter nicht zahlen, weil er zum Beispiel meint, die Mietsache sei mangelhaft. Oft kann er aber auch einfach nicht zahlen.
Und aus Mietersicht? Wenn Sie nicht zahlen können, sollten Sie die Konsequenzen kennen und sich schnell Hilfe holen. Erkundigen Sie sich zum Beispiel beim Jobcenter über mögliche Leistungen oder lassen Sie sich bei einer Schuldnerberatung beraten. Manchmal hilft auch ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter, allerdings müssen Sie Zusagen dann auch einhalten. Wenn aus Ihrer Sicht berechtigte Gründe dafür vorliegen, dass die Miete nicht/nicht vollständig geschuldet ist, dann sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Lesen Sie auch den Hinweis zur Mietminderung.
Betriebskosten/Nebenkosten

Insbesondere wenn die Betriebskostenabrechnung eine hohe Nachzahlung ausweist, führt dies zu Streitigkeiten und Beratungsbedarf. Die Betriebskostenabrechnung wird auch Nebenkostenabrechnung genannt. Ich überprüfe Ihre Abrechnung wenn Sie eine erhalten haben oder auch wenn Sie eine erstellt haben, oder berate Sie zu der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung. Bei Bedarf mache ich eine Nachforderung für Sie geltend, nötigenfalls auch gerichtlich. Ich berate und vertrete Sie auch bei der Erhebung von Einwänden gegen eine Abrechnung und der Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege. Bei einer Überprüfung ist immer auch ein Blick in den Mietvertrag erforderlich. Eine Abrechnung kann aber nicht nur inhaltliche Fehler haben, wie z. B. Kostenpositionen enthalten, die gar nicht von der Mietpartei zu tragen sind. Sie kann auch wegen ihrer Form bzw. dem Aufbau unwirksam sein. Gerade bei privaten Vermietern, die nicht viele Mietverhältnisse haben, führt die Unkenntnis über die formellen Anforderungen häufig dazu, dass eine Nachzahlung nicht geschuldet ist. Es kann auch noch schlimmer kommen, wenn ein Mieter wegen einer nicht ordnungsgemäßen Abrechnung seine Vorauszahlungen zurückfordert oder die Zahlungen einstellt. Daher sollten Sie sich rechtzeitig beraten lassen, um teure Fehler zu vermeiden. Auch bei den Betriebskosten sind Fristen zu beachten.

Schönheitsreparaturen

Vor allem bei Beendigung des Mietverhältnisses entsteht oft Streit über den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Vermieter hätten gerne eine Wohnung zurück, die sie ohne großen Aufwand und eigene Kosten neu vermieten können. Mieter möchten am liebsten gar nichts mehr in der alten Wohnung machen. Wer hier welche Ansprüche hat und wie diese durchgesetzt werden können ist in jedem Einzelfall zu prüfen. Hierzu berate ich Sie auf Mieter- oder Vermieterseite und mache Ihre Ansprüche bei Bedarf auch gerichtlich geltend. Zögern Sie nicht, sich anwaltlich beraten zu lassen, denn gerade nach der Rückgabe der Wohnung sind kurze Fristen zu beachten.
Aus Vermietersicht sollten auch schon vor Abschluss eines Mietvertrages ein paar Punkte beachtet werden, um später eine sicherere rechtliche Position zu haben. Und bei der Rückgabe einer Mietsache ist besonderes Augenmerk auf das Übergabeprotokoll zu legen. Hier können Mietern leicht Fehler unterlaufen, die dann unnötig hohe Kosten verursachen können.
Lange Auseinandersetzungen und Gerichtsverfahren lassen sich manchmal durch außergerichtliche Vereinbarungen vermeiden. Gerade bei dem Thema Schönheitsreparaturen und Verschlechterung oder Beschädigung der Mietsache am Ende des Mietverhältnisses sollten neben den rechtlichen Aspekten auch die voraussichtlichen Kosten, Erfolgschancen und der persönliche Aufwand bedacht werden.

Mietkaution/Deponat

Streit über eine Mietkaution (auch Deponat oder Sicherheit) genannt, gibt es meist nach dem Auszug. Auch schon vor der Schlüsselrückgabe verlangen manche Mieter die Kaution zurück oder wollen die Rückzahlung zur Bedingung für die Rückgabe machen. Manchmal vergehen auch mehrere Monate, in denen Mieter auf ihre Kaution warten und nichts geschieht. Ein häufiger Irrtum ist, dass die Kaution bei der Übergabe gezahlt werden muss. Sie muss nach den gesetzlichen Vorschriften weder bei Erhalt der Wohnung vollständig gezahlt werden noch bei Rückgabe der Wohnung sofort erstattet werden. Die Zahlung der Kaution oder Stellung einer Sicherheit ist gesetzlich geregelt. Die Nichtzahlung kann aber auch ein Kündigungsgrund sein. Gesetzliche Vorschriften gibt es auch dazu, wie der Vermieter während des Mietverhältnisses mit der Kaution umgehen muss. Am Ende des Mietverhältnisses kann es auf Vermieterseite Gründe geben, die Kaution einzubehalten. Ob solche Gründe vorliegen, darf der Vermieter erst einmal prüfen, natürlich nicht unendlich lange.
Unzulässig ist ein sogenanntes Abwohnen der Kaution, indem einfach die letzten Monate keine Miete gezahlt wird. Die fehlenden Zahlungen können dann eingeklagt werden, unter Umständen auch noch nach Rückgabe der Mietsache. Das kann dann unangenehme Kosten zur Folge haben.
Im Zusammenhang mit der Rückzahlung der Kaution stehen oft Streitigkeiten darüber, ob die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben wurde. Meist geht es darum, ob die Wohnung gestrichen wurde. Auch offene oder noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen könnten damit zusammenhängen oder Mietrückstände wegen einer Mietminderung. Daher sind anwaltliche Beratung und Vertretung wichtig. Es kann zu sehr komplexen Fragen kommen und auch hier sind wieder Fristen zu beachten.

Mieterhöhung

Das Thema Mieterhöhung spielt vor allem bei der Beratung von Vermietern häufig eine Rolle. Gerade bei lange bestehenden Mietverhältnissen besteht oft der Wunsch nach einer höheren Miete. Eine Mieterhöhung ist jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden, die oftmals nicht erfüllt werden können oder deren Erfüllung einen großen Kostenaufwand verursachen würde. Nicht nur die Höhe, auch die Begründung unterliegt Vorschriften. Daher ist anwaltliche Beratung empfehlenswert, bevor ein Mieterhöhungsschreiben an die Mietpartei geschickt wird.
Andererseits sollten Mieter nicht vorschnell einer Erhöhung zustimmen. Sie könnte ganz oder zumindest teilweise unberechtigt sein. Nach Erhalt eines Mieterhöhungsschreibens sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden. Denn ohne Reaktion droht eine Klage des Vermieters.
Ein besonderer Fall ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Sie kann mit erheblichen Preissteigerungen verbunden sein. Auch dies sollte daher überprüft werden.

Mietminderung

Die Miete kann gemindert sein. Dies ist ein komplexes Thema und muss im Einzelfall sorgfältig geprüft werden. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Minderung doch geringer war, also doch mehr Miete hätte gezahlt werden müssen, kann das den Verlust der Wohnung zur Folge haben. Wenn der Vermieter die Mängel nicht als gegeben betrachtet oder als nicht so schlimm, wird er kündigen und wahrscheinlich sogar eine Räumungsklage erheben und auch die Mietrückstände gerichtlich geltend machen. Oft zeigt sich dann erst im Gerichtsverfahren, ob es einen Mietrückstand gibt oder zurecht weniger Miete gezahlt wurde. Höchste Vorsicht ist bei der vollständigen Einstellung der Mietzahlung geboten. Keinesfalls sollte eine stillschweigende Einstellung oder Reduzierung der Zahlung erfolgen.

Mietaufhebungsvereinbarung

Bei dem Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung kann ich Sie ebenfalls rechtlich beraten und vertreten. Eine Vereinbarung mit der Mietpartei zur Beendigung des Mietverhältnisses kommt nach Ausspruch einer Kündigung in Betracht. Sie kann aber auch eine Kündigung ersetzen. Vor allem bei befristeten Mietverträgen oder langen Kündigungsfristen kann eine solche Vereinbarung im beiderseitigen Interesse sein.

Vertragswidriges Verhalten und Abmahnung

Wenn Mieter sich nicht vertragsgemäß verhalten, zum Beispiel den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen, ist das ärgerlich und verursacht meist auch Streitigkeiten im ganzen Haus. Ich berate Sie dazu, wie Sie als Vermieter in einem solchen Fall vorgehen können, ob eine Abmahnung erforderlich ist oder sogar schon eine Kündigung ausgesprochen werden sollte. Wenn Sie als Mieter eine Abmahnung erhalten haben oder ihnen vertragswidriges Verhalten vorgeworfen wird, berate ich Sie zu Ihren Reaktionsmöglichkeiten.

Fragen zum Mietvertrag

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Mietvertrag haben, prüfe ich diesen gerne und berate Sie dazu. Fragen können sich aus einem bestimmten Anlass ergeben oder auch allgemein bestehen. Wenn Ihnen ein Vertrag zur Unterschrift vorgelegt wurde, sollten Sie diesen prüfen lassen, bevor Sie unterschreiben. Wenn Ihnen während eines Mietverhältnisses ein neuer Vertrag angeboten wird oder sogar von Ihnen verlangt wird, sollten Sie besonders auf den Inhalt achten. Bei einer vorschnellen Unterschrift kann es zu Nachteilen im Vergleich zum vorherigen Vertrag kommen.
Ich berate Sie auch zu Fragen bei einem Vermieterwechsel. Häufig stellen sich Mietvertragsparteien die Frage, ob sie einen neuen Vertrag schließen müssen, wenn der Eigentümer gewechselt hat oder eine weitere Person zuziehen möchte.
Es kann Anlässe geben, die einen neuen Vertrag erforderlich machen oder zumindest einige Änderungen. Dazu sollten Sie sich rechtzeitig beraten lassen. Bei Gewerbemietverhältnissen besteht nach Ablauf einer festen Vertragslaufzeit oft der Wunsch einen neuen Vertrag abzuschließen bzw. den alten zu verlängern. Auch dabei sollten einige Punkte beachtet werden.
Im Zusammenhang mit Fragen zum Mietvertrag stehen häufig die Themen Vertragsänderung und Mieterhöhung.

Immobilienkauf

Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie zu erwerben oder schon erworben haben, ergeben sich oft auch mietrechtliche Fragen.
Was ist mit bestehenden Mietverhältnissen?
Muss ich einen neuen Mietvertrag abschließen?
Kann ich den Mietern kündigen, um selbst dort zu wohnen?
Welche Pflichten habe ich als Vermieter?
usw.
Auch dazu berate ich Sie gern.
Wenn Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrages den Vertrag anwaltlich prüfen lassen möchten, können Sie sich ebenfalls gerne an meine Kanzlei wenden. Diese Vertragsprüfungen führe ich in der Regel nicht selbst durch, kann Ihnen aber darauf spezialisierte Kollegen nennen.


Bitte beachten Sie, dass dies nur allgemeine Hinweise sind. Es kann im Einzelfall Besonderheiten zu beachten geben. Lassen Sie daher bei rechtlichen Fragen oder Problemen genau Ihren Fall anwaltlich prüfen.


Vielleicht fragen Sie sich, ob Sie einen Anwalt beauftragen sollen oder zu einem Mieterverein oder der Arbeitnehmerkammer in Bremen gehen sollten. Dabei sollten Sie bedenken, dass nur ein Anwalt Sie auch in einem Gerichtsverfahren vertreten kann. Wenn Sie die Anwaltskosten nicht zahlen können, lesen Sie meine Hinweise zu den Kosten. Für ein gerichtliches Verfahren kann ich Ihre Vertretung auch übernehmen, wenn Sie sich vorher anderweitig haben beraten oder vertreten lassen.

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